I CONSIGLI PER CHI VUOLE VENDERE UN IMMOBILE

PASSI DA SEGUIRE:

La parte pratica :

1) Scegliete l’agenzia a cui affidare il Vostro immobile: l’agente immobiliare è una persona di Vostra fiducia, sceglietelo/a con attenzione;

2) fate un sopralluogo con l'agente immobiliare;

3) fate valutare il prezzo di mercato; per vendere un immobile in un tempo tecnico congruo, avere un prezzo di mercato corretto è fondamentale: la stima si baserà anche sull'analisi degli immobili simili quali possibili diretti concorrenti;

4) fate eseguire un  servizio fotografico che esalti le qualità dell’immobile : le immagini saranno fondamentali per avere contatti mirati;

5) reperite i documenti utili necessari: al probabile acquirente nonché all’ agenzia immobiliare necessitano alcuni documenti come la planimetria catastale, la visura catastale , l’ atto di provenienza ( contratto di acquisto, successione, donazione, ecc.)  l’ attestato di prestazione energetica (ovvero la sua targa energetica : dal 01.10.2017 è entrato in vigore il nuovo attestato,  a seguito della direttiva UE 2010/31 e dei decreti del Ministero dell’Economia e delle Finanze)  e la firma del consenso alla privacy (il prossimo 25 maggio entrerà in vigore il nuovo regolamento europeo sulla privacy Ue 2016/679);

6) questi passi sono indispensabili affinchè sia garantita trasparenza e sicurezza in tutta la procedura  sia a Voi che vendete che a chi compra.

7) se chi compra il Vostro immobile è un cittadino straniero verificate tramite l’agenzia, che conosca la lingua italiana ( sia parlata che scritta) altrimenti sarà indispensabile far intervenire un interprete qualificato che curi la traduzione sia del contratto preliminare che del contratto definitivo nella lingua parlata dall’acquirente. Lo stesso vale per chi vende.

Alcuni accorgimenti: 

Il vostro immobile dovrà essere presentato al meglio delle sue potenzialità:  quindi dovremmo insieme dare il massimo, per creare al possibile acquirente quella emozione, che necessita per far sceglie la nostra proposta a tantissime  altre che oggi l’immobiliare può offrire.

1. La presenza del proprietario non è necessaria e spesso è preferibile che non sia presente durante le visite, per dare la possibilità al probabile acquirente di confrontarsi  con i propri familiari, tecnici di fiducia e con l'agente immobiliare in piena serenità e capire se eventuali difetti riscontrati possono essere superati.
2. Siamo ubicati in Versilia e sia per i clienti che abitano già nella nostra zona che per i clienti che arrivano da più lontano durante le visite le finestre, persiane e avvolgibili dovranno essere ben aperte e i locali ben areati per trovare nel nostro buon clima, un alleato importante per valorizzare il Vostro immobile.
3. Si consiglia sempre di effettuare una manutenzione dell’immobile, prima della messa in vendita.
4. La prima impressione è quella che conta: l’immobile ordinato predisporrà al meglio il cliente che viene a visitarlo. Nel caso in cui l'immobile sia anche da ristrutturare molto spesso è utile liberarlo da tutti i vecchi mobili altrimenti non si riusciranno a vedere le reali sue dimensioni: un immobile in vendita non è un deposito ma un bene a sé stante.
5. L'agente immobiliare è un professionista (iscritto in camera di commercio e coperto da assicurazione professionale), è suo interesse raggiungere l'obbiettivo prefissato nella vendita pertanto bisogna vederlo come un proprio alleato. 

I dati confermano che un’ agenzia immobiliare che dispone delle chiavi di un immobile, che può installare un suo cartello ( quindi lavora con un mandato in esclusiva), commercializza su canali mirati, raggiunge la vendita in meno tempo e comunque la raggiunge. 

La parte Tecnica

Affidarsi  al proprio tecnico di fiducia è importante, perchè  sarà lui/lei a dover eseguire un controllo urbanistico e catastale di verifica della corrispondenza reale e vi aiuterà a  reperire tutti i documenti che sono indispensabili nelle varie fasi di trattativa ( anche per la eventuale richiesta del mutuo) e infine per il notaio ( che è scelto dall’acquirente). Ecco una lista di massima dei documenti da reperire:

• Documentazione catastale: planimetria e visura catastale aggiornata.
• Concessione edilizia e eventuali condoni edilizi.
• Certificato di agibilità e abitabilità. Normativa sullo stato degli impianti.
• Verifica dei dati ipotecari e di eventuali trascrizioni pregiudizievoli.
• Attestato di prestazione energetica: (APE) è un documento che descrive le condizioni energetiche dell’immobile e assegna all’immobile una classe energetica. Il certificato APE è obbligatorio per la compravendita o per la locazione di un immobile,anche in fase di pubblicità.
• Regolamento di condominio (se l'immobile fa parte di un condominio) e se questo è di tipo contrattuale o no.

Prima si procurano all’agenzia questi documenti meglio è: in fase di trattativa  le energie andranno ben spese per raggiungere l’accordo tra le parti e non per cercare i documenti mancanti. Tra l’altro eventuali difformità verranno evidenziate subito e il Vostro tecnico avrà il tempo eventuale per sanarle onde evitare di trovarsi a non poter concludere l’affare perché non si possono raggiungere gli obiettivi nei tempi concordati durante la trattativa.

Documenti necessari che attestano la proprietà dell’immobile:

• Atto di provenienza: fotocopia integrale dell’atto notarile di acquisto o donazione o divisione dell’eredità e dichiarazione di successione in base al titolo con cui siete entrati in possesso dell’immobile. E’ molto importante informare  l’agenzia come un immobile Vi è pervenuto ed eventuali mutui ipotecari ancora accesi sullo stesso.
• Contratto di locazione: se l’immobile in vendita è locato bisogna consegnare anche una copia del contratto di affitto dove sono indicate le generalità dell’inquilino, la durata del contratto ed eventuali pre-accordi con l’inquilino per liberare o no l’immobile locato.

Documenti personali richiesti:

• Dati anagrafici: fotocopia della carta di identità in corso di validità e del codice fiscale di tutti gli intestatari della proprietà immobiliare. Se si tratta di persona giuridica il documento del legale rappresentante ed una visura camerale.
• Certificato che attesti lo stato civile: il venditore dovrà  presentare al notaio un certificato che attesti il suo stato civile, quindi un certificato di stato libero se è celibe o nubile, un certificato di matrimonio se è sposato nel quale deve essere indicato anche il regime patrimoniale: comunione o separazione di beni.

Legge 4 agosto 2017 n. 124 : legge sulla concorrenza, nuova formula di tutela per chi acquista la casa.

E’ una nuova formula di tutela per chi acquista la casa ossia la facoltà di richiedere il deposito del prezzo presso il notaio, che tutela il compratore nel caso in cui non sia stata effettuata la trascrizione del preliminare di compravendita.

Prima dell’entrata in vigore della legge 124 del 2017 – avvenuta il 29 agosto – chi acquistava casa poteva tutelarsi attraverso la trascrizione del preliminare di compravendita immobiliare. Il preliminare, o compromesso di compravendita, è un accordo con cui venditore e compratore si impegnano a concludere la vendita. A tutelare le parti – in particolare il compratore – era la trascrizione del preliminare nei registri immobiliari, che ha l’effetto di una prenotazione: impedisce vendite, ipoteche, pignoramenti dell’immobile o altri atti analoghi.

In caso di mancata trascrizione del preliminare di compravendita il compratore, qualora si verificassero cosiddetti gravami pregiudizievoli, poteva solo richiedere il risarcimento del danno.

La legge 124 del 2017 ha invece introdotto una nuova forma di tutela: il compratore – o il venditore – può richiedere il versamento delle somme pagate a titolo di acconti, caparre e saldo presso un conto tenuto dal notaio.

Se ne sia «richiesto da almeno una delle parti», il notaio deve (e non può rifiutarsi di farlo) tenere in deposito il saldo del prezzo che l’acquirente deve corrispondere al venditore fino a quando non sia eseguita la formalità pubblicitaria con la quale si acquisisce la certezza che l’acquisto si è perfezionato senza subire gravami (ipoteche giudiziali, sequestri, pignoramenti, domande giudiziali, eccetera): Il compratore può richiedere il deposito senza bisogno di alcuna autorizzazione da parte del venditore.

A maggior ragione, al notaio può essere richiesto di tenere in deposito le somme che occorrono per estinguere eventuali passività gravanti sul venditore (si pensi al classico caso della vendita di una casa che venne acquistata con un mutuo ancora in corso di ammortamento).

In presenza di tale richiesta il notaio sarà tenuto a conservare le somme depositate su un conto apposito e le verserà al venditore solo dopo la trascrizione del contratto di compravendita nei registri immobiliari, ossia solo dopo aver accertato che la compravendita è andata a buon fine.

E’ tuttavia avanzata con forza  la tesi della derogabilità pattizia di questa normativa in sede di contrattazione preliminare e/o già nella proposta d’acquisto inserendo questa clausola :”il proponente acquirente dichiara di essere stato informato circa la facoltà accordata alle parti di deposito del prezzo presso il notaio rogante ai sensi della Legge 27/12/2013 n. 147 come integrata e modificata dalla Legge 4/08/2017 n. 124 ed a tal riguardo sin d’ora dichiara che non intende avvalersi di tale facoltà e quindi corrisponderà il saldo del prezzo direttamente alla Parte Venditrice”.

L’acquirente è esposto al rischio che tra il momento del rogito e quello della trascrizione del contratto nei registri immobiliari intervenga un gravame inaspettato, ad esempio un’ipoteca, un pignoramento o un sequestro. Si tratta di un’ipotesi rara perché durante il processo di compravendita il notaio ha il ruolo di garante delle parti e, come spiega la guida del Notariato, provvede in tempi brevi alla trascrizione per ridurre i rischi. Il deposito del prezzo presso il notaio non è obbligatorio ma facoltativo e può essere richiesto sia dal compratore che dal venditore. La guida del Notariato spiega che è possibile avvalersi del deposito prezzo al momento del rogito. Sarebbe utile che il compratore manifestasse per tempo tale volontà affinché il venditore possa organizzarsi di conseguenza. Ad esempio questa clausola è molto utile nel caso di pignoramenti o ipoteche, finché non siano cancellati tali formalità oppure nel caso di casa occupata da persone o cose, finché la casa non sia stata liberata.